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大都市圏から地方への移住を考えている方へE
 「岩の上に家を建てる」


【台風19号】東日本大震災で地盤沈下、雨に弱く 石巻9000棟浸水
2019年11月23日 産経新聞へのリンク画像です。

(出典:2019年11月23日 産経新聞)


今回が連載の最後になります。さて、物件を選ぶ際に地盤が弱い場所は避けるべきです。盛り土で整地された土地は、地震が発生した時に液状化する可能性があります。


実際に、日本の住居は地震や台風などが来ると半壊・全壊してしまいます。家の土台に「盛り土」を使っているからです。江戸時代後期から200年以上経っても、劣悪な住宅地が多いのが実情です。


特に、川より低い土地や、以前川が流れていたり湿地帯(沼)があった場所は要注意です。土地を売るためにきれいに整地されているので、見た目は平らでも豪雨や地震が発生すると家にひびが入ったり、傾くこともしばしばです。


結局、別の場所で家を立て直す羽目になるということです。だから、そんな場所は選ばず、家の土台になる地盤や土壌をチェックすることです。家の土台は、工事の時にコンクリートブロックで固められますが、場所によっては数年でひびが入る家もあります。


もし建築士の友人がいれば、写真を撮影して相談に乗ることです。私は、東日本大震災や熊本地震で被災した人々に対して、「砂の上に家を建てた愚かな人」と揶揄するつもりは毛頭ありません。


もはや他人事ではなく、私たちの日常の生活が「砂の上に家を建てた」ようなものではないかと、台風や地震のたびに考えさせられます。「砂の上に家を建てた人」の逆は、「岩の上に家を建てる人」です。


新約聖書には、「岩の上に自分の家を建てた」とは、「わたし(イエス・キリスト)のこれらの言葉を聞いて行う者」のことです。中古物件で重要なのは、内装ではなくて土台と柱、フロア、そして屋根であることが分かったと思います。


土台のコンクリートブロックにひびが入っていて、屋根を全て直さければ住めない家など買う価値はないので壊して建て直すべきです。また、土台だけではなく、柱や梁が太い家は以外に構造がしっかりしています。


エコキュートを取り付けるには?工事費用はどれくらい?
2019年8月2日 リノコへのリンク画像です。

(出典:2019年8月2日 リノコ)


さて、田舎では未だに「汲み取りトイレ」を使っている地域があります。普通、都会からの移住者は嫌がるので値引き交渉の争点となります。なぜかと言えば、「合併浄化槽」や「下水道工事」には200万円以上の必要が必要になるからです。


電気温水器の入れ替えは50万円程度かかりますが、いわゆる「エコキュート」が設置されている場合、それほど大きな出費にはならないと思います。ちなみに、奥さんや娘がいる家庭は水回りは重要です。


キッチンの流しや洗面台、トイレ、そして風呂場を新たに作り直すだけでも200万円以上はかかりそうです。ここでもホームセンターで機材や材料を買ってきて、自分でDIYをすればコストを1/10にまで抑えられます。


耐震補強工事の平均額は約152万円、倒壊する木造住宅の共通点とは
2015年9月16日 SUUMOジャーナルへのリンク画像です。

(出典:2015年9月16日 SUUMOジャーナル)


また、耐震補強工事についてですが、家の規模関係なく、構造計算をしないで増築した家は震度6レベルで半壊する可能性があります。中古物件を購入した後に耐震補強する場合、家主や不動産屋にリフォームのスケルトンにしてもらうのも一つの手です。


市町村や都道府県の補助金が出ることもありますが、そこまでの金額ではないのが現状です。結局、新築とさほど変わらないくらいコストがかかるかもしれません。だから、この時点でほとんどの人は断念していきます。


在来工法とは?メリットやデメリット、2×4との違いなどを解説
2019年10月23日 不動産SHOPナカツジへのリンク画像です。

(出典:2019年10月23日 不動産SHOPナカツジ)


日本の一戸建て住宅に耐震補強できる技術を持つ住宅メーカーは、大手しかありません。特に、田舎の家づくりは「在来工法」がほとんどです。地元の工務店が立てた建物は、欠陥住宅ばかりであることは明らかです。


田舎の工務店は、家族や親戚相手にも手抜き工事が当たり前になっており、2年前に起きた北海道胆振地震など震度7レベルの大地震が来ると、全壊するのが前提で建てられているように思われます。


実は、田舎にある中古物件のほとんどは、新築から30年以上経過すると価値がなくなり、後は土地代しかなくなります。昭和のバブル期に建てられた家は、どんなに外見が立派でも市場価格はほとんどつきません。


「家は30年、車は7年で減価償却」の現在、銀行が物件を査定する方法はそんなものです。だから、不動産屋に思い切って「100万円以下で買う…」と吹っ掛けてみることです。意外と熱心さが伝わって、話が前に進むかもしれません。


要するに、カネがあって楽したい人は不動産屋で物件を購入し、契約時に重要事項説明書を確認するだけではなく、リフォーム費用のことも主張する必要がありそうです。カネを使いたくない人は、自分の足で物件を見つけ、役場で登記簿から一体誰の持ち主かを調べることです。


そして、その人に直接電話をかけて価格交渉することもできます。売主が直接交渉でも問題ないのなら、自分で直接売買して登記します。実際に、土地の登記は無料で、役場では売買契約書の作成を教えてくれます。


不動産登記とは?費用はどれくらい? 知っておきたい基礎知識
2020年8月24日 LIFULL HOME'Sへのリンク画像です。

(出典:2020年8月24日 LIFULL HOME'S)


別に、司法書士がいなくても、登記所の審査担当者が手ほどきしてくれます。ただし、測量や境界確定、未登記の不動産登記などは、土地建物家屋調査士に頼むしかありません。相続の場合、未登記の建物のまま売った人もいます。


なぜかと言えば、すでにリフォーム代に多額のコストをかけてしまったからです。中古物件サイトや雑誌に掲載するどころか、登記費用も出せないぐらいカネがない売り主もいます。相続後、遺族が相続登記をしてこなかったので、売るに売れなくなることがあります。


その場合、建物は取り壊して更地にするしかなく、さらに割高になって損を出すケースがほとんどです。だから、不動産屋に吹っ掛けて安く買いたたくことができるということです。


私が最後に言いたいことは、一刻も早く首都圏などの大都市圏から地方に引っ越しする必要があるということです。これから、新型コロナウイルスでない第二波の襲来や巨大台風、大地震、そして経済危機が日本列島を攻撃してきます。

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