大都市圏から地方への移住を考えている方へ⑤　「移住先の地質データとリフォーム費用」

地盤サポートマップforU

(出典：地盤サポートマップforU)

さて、4回にわたって連載してきた「移住」をテーマにしたコラムですが、今回が第5話になります。今回は、土地の選び方についてお伝えしたいと考えています。

まず、移住するためには海抜30メートル以上の高台を選ぶことが基本です。探す時の目安として、縄文遺跡が発見された周辺は安全な場所であることが分かります。実際に、日本各地に縄文遺跡がありますが、どれも丘の上にあるわけです。

また、古来から由緒ある神社や寺周辺はこれまで自然災害の影響をさほど受けなかったからこそ、残っていると言えます。そして、国交省の「地盤サポートマップforU」で移住先の地質をしっかりチェックしていきます。

また、地名によってその場所の地質がわかります。例えば、柿や梅、桜、草、吉など植物系の名前付いた地名は土壌が脆弱な可能性が高いです。滝や谷、沼、沢、浦、倉なども以前、土砂災害などが発生した可能性があります。

実は、人気観光地で高級住宅地でもある神奈川県の「鎌倉」の地質は、丘の上に家が並んでいてもかなり弱いことが明らかになっています。

さらに、移住先としては山（麓）から少し離れた場所に住むことです。なぜかと言えば、土石流はその山の高さの2倍程度は下まで落ちてくるからです。当然、海岸や川の近くに住むことは自殺行為と言われても仕方ありません。

江戸時代の頃の文献を読んでみると、身分が高い人ほど川や海を遠くに見渡せる丘の上に住んでいたことがわかりました。6月の九州豪雨で明らかになったように、川が氾濫すると床上浸水するため、家屋が半壊・全壊する可能性があります。

つまり、昔から地主や名士が住んでいた場所を探すことから始めます。大都市圏ではない限り、土地の価格がそこまで高くはないと思います。特に、小島や山林など誰も住んでいないが土地はタダ同然で購入することができます。

そこに家を建てれば、世間の煩わしさから完全に解放されることになります。当然、住民票は作成されるので年金や健康保険など、社会保障の問題はありません。問題があるとすれば、電気や水道が使えないことです。

自分のテリトリー内でいつでも移動が可能なキャンピング・カー暮らしであれば、自給自足生活が楽しめるかもしれません。飲料水が確保できれば、畑仕事も可能です。ただし、災害リスクだけでは調査が必要です。

リフォーム費用相場はどれくらい？

(出典：2020年4月13日リショップナビ)

次に、中古物件を購入する際の建物を見る方法についてです。屋根やフロアを全て替えるには高いリフォーム代がかかります。屋根の修理やメンテナンスというのは、足場を組む作業から始まるために人件費がかかるわけです。下手をすると数百万円もかかる場合があります。

実は、そこまで内装にこだわる必要はなく、ホームセンターで材料を買ってきて自分で直せることは意外に多いと思います。カネを惜しまずにリフォームを頼むこともできますが、内装ばかり主張すると業者に騙されてぼったくられることもあります。

リフォーム費用の目安としては、壁やフロア、天井もそれぞれ1部屋で、約50万円はかかります。全部リフォームすると50万円×3＝150万円は必要です。特に、田舎の広大な住宅ではその3倍はかかるかもしれません。

サイトや雑誌に掲載されている中古物件が安い理由は、その分のコストがかかっていないからです。逆に、リフォーム済みで売られている中古物件は、コストがすでに上乗せされている場合がほとんどです。

コストが安い瓦屋根の場合、全て自分で修理するなら問題ないですが、職人に仕事を依頼すると意外と高くつきます。フロアは、フローリングや畳の張替えをする必要がありそうです。畳は意外と高いので、フローリングにするほうが経済的です。

結局、物件そのものの価格が安くても、いざ住み始めてみると気になる箇所はたくさん出てくるはずです。自分でDIYするなら材料代だけですが、雨漏りなどは大変な作業です。購入前に必ず家主に確認してください。

例えば、屋根を新しいものと交換したり、防水処理をすると数百万円がかかります。すでにリフォームの枠を超えていると思います。

最近、「片流れ屋根」が増えているようですが、外壁の劣化や雨漏りするリスクが高いことが分かってきました。屋根職人は絶対にお薦めしませんが、自称ビルダーやリフォーム業者（不動産屋）などが経費削減のためにやっています。

実は、屋根というのは2枚の板を45度で傾けるとちょうどいい角度で雨水や雪が落ちてくれるわけです。世界遺産に登録されている白川郷の合掌造りのような古民家は、全て45度の屋根にしています。

ヨーロッパの古い教会なども45度の屋根であることを考えると、日本の現代建築は、コストばかりを考えて家を建てるものだから、かえって後でメンテナンスにコストがかかっているのが現状です。

結局は、平屋で屋根板が平等に２枚ある平凡な家こそ、長持ちする秘訣であるということです。本州では瓦屋根が多いですが、北海道は雪が積もるのでコンクリートブロックの平らな屋根が普通です。

しかし、その上にコーキングをしているだけなので、定期的に塗り替えが必要になります。家を保有するということは、カネがかかるものです。さらに、雨漏りや外壁の劣化、ローンのことを考えると、賃貸のほうが良いのかもしれません。