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住宅ローン金利引き上げ 大手銀行相次いで...
(出典：2021年2月27日 FNNプライムオンライン）
前回、銀行で住宅ローンを組むことをお勧めできないと説明しました。その理由は、長期固定型の住宅ローン「フラット35」であっても金利が上がり、その分多く支払う必要が出てくるからです。
例えば、1000万円の中古住宅を住宅ローンを20年、ボーナス無しで購入したとします。毎月5万円程度を返済する計算になりますが、マンションやアパートを借りるより安く済ませ、しかも一戸建てなので駐車場や庭がついてきます。
サラリーマン（正社員）の場合、銀行の住宅ローンは年収の約8倍までお金が借りられます。年収が300万円であれば、単純計算で総額2400万円が上限です。さらに、自治体の補助制度を利用すれば住宅価格の10％程度が返ってきます。
さて、新築マンションの平均価格は2020年まで上昇しましたが、マンションが売れていたのは低金利を背景に購入者の金利負担が減っていたからです。今後、金利が上昇すると購入者の負担総額が増え、住宅市場が一気に冷え込む可能性があります。
また、無理なローンを組んでいた利用者の中には、返済金額が増えることに耐えられなくなって、最悪の場合、家を手放すことになりかねません。
「フラット35」など、長い期間金利が変動しない「固定タイプ」の金利は、長期金利の水準で金利が決まっていますが、定期預金の金利が上昇すると金利は固定ではなくなる可能性が出てきます。
米国債利回り急上昇で各金融市場が大混乱
(出典：2021年2月27日 東洋経済ONLINE）
一方、普通預金の金利は、日銀のマイナス金利政策で低く抑えられている短期金利と連動しているため金利は低いままであり、コロナ対策として世界各国の中央銀行は、現在の大規模な金融緩和策を当面は続ける見通しを示しています。
今のところ、国債の価格が急激に上がる、つまり金利が一方的に上昇する展開ではないですが、今年8月に開催予定のダボス会議以降はアメリカ発の金融危機が起き、米国債の長期金利が今まで以上の動きをする予測が出ています。
一般的に、長期金利は景気が回復するときに上がり、冷え込むと下がります。しかし、急激な上昇は株価の下落や投資の減速などを招くといった副作用も出てきます。
基本的に、未来の見通しが難しいコロナ禍の時代に、住宅ローンを組むべきではありません。ローンを組んだとしても3年以内に限定し、車や事務所、店舗などどうしても必要であれば仕方がないかもしれません。
家や店舗などを探す時、ネット上の画像や図面では本当のことはわかりません。自分の足で現地に向かい、位置や概観、周囲のロケーション、ご近所の雰囲気を感じることなどが必要となってきます。
次に、役所に行ってその土地の登記簿を拝見し、前のオーナーが住宅金融公庫や地元銀行で今も住宅ローンを組んでいることなどを確認します。そして、この家が安全な場所に立っているかどうかも確認します。
地理院地図 GSI Maps 国土地理院ホームページ
(出典：国土地理院）
無料でその土地の安全性を知る方法が、日本政府の国土地理院のホームページを見ることです。点線で断層があることを説明していますが、オレンジ色は地盤が強いことを表し、グリーン色は弱いのですぐにわかります。
札幌圏など大都市では、国交省と自治体によって集中的に地盤を解析し、図示化されています。気になるのは、市の半分の面積を持つ札幌市南区や震度7の胆振地震が起きた震源地周辺地区のデータがないことです。
単に予算不足で調査していないのか、あるいは意図的に公開していないのかはわかりませんが、政府は首都直下型地震や南海トラフ巨大地震、そして北海道の千島海峡地震に備えて、日本全国の地層を解析するべきです。
その他、豊平川の合流地点では豪雨の時に洪水が発生する可能性があることや、過去の水害歴史を地元の郷土資料館や図書館で調べておくことも必要です。市役所に行けば教えてくれますが、ハザードマップ自体に信憑性があるかどうかは別の話です。
なぜかと言えば、活断層のある場所は台地であることが多く、長い間い時間をかけて地層が堆積しただけの地域は土砂が上流の川で流された谷底である可能性があります。札幌市清田区で起きた液状化現象は、その傾向が強く出ていました。
【北海道震度7地震】内陸部でなぜ液状化？ 札幌市清田区、谷地に盛土 耐震化遅れた水道管も被害拡大
(出典：2018年9月10日 産経新聞）
結局、新興住宅地よりもそこに長く住んでいた形跡がある地域のほうが、岩盤が固いことがわかります。昔からの住人や町内会が機能しているところは治安が良く、ニュータウンや分譲地ほど地盤が弱く、住民が荒れる傾向が高いと思います。
ところが、不動産会社とデベロッパーの策略によって、川の近くにある新築が並んだ住宅地の見栄えに騙され、購入してしまう人々がいる現状があります。
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